1차 민법 및 민사특별법 중 민사특별법(주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법, 집합건물법, 가등기담보법, 부동산실명법)의 핵심 규정을 정리한다. 시험 대비를 위해 새로 작성한 연습용 학습 노트이며 한국산업인력공단이나 국토교통부의 공식 자료가 아니다. 2027. 10. 30.(예상 시험일) 시행 법령을 기준으로 하며, 최우선변제 금액, 환산보증금처럼 시행령으로 정하는 금액은 해마다 바뀔 수 있으므로 여기서는 원칙만 다룬다.
1. 甲은 2027. 4. 28. 乙 소유 X주택에 대하여 보증금 1억원의 임대차계약을 체결하고, 2027. 5. 3. X주택을 인도받아 주민등록(전입신고)을 마치면서 확정일자도 받았다. 丙은 2027. 5. 3. X주택에 근저당권설정등기를 마쳤다. 주택임대차보호법상 甲의 대항력에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 판례(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결)는 이를 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지로 본다. 따라서 甲의 대항력은 2027. 5. 4. 0시에 생기고, 그 전날인 5. 3. 등기를 마친 丙의 근저당권보다 앞서지 못한다(⑤). ①은 계약체결일을 기준으로 한 점, ②와 ③은 인도와 전입신고를 한 당일에 대항력을 인정한 점에서 같은 항에 어긋나며, 확정일자는 대항력의 발생 시기와 관계가 없다. ④의 경매신청의 등기 전이라는 요건은 보증금 중 일정액의 보호에 관한 같은 법 제8조제1항 후단의 요건이다.
2. 주택임대차보호법상 계약갱신에 관한 설명으로 틀린 것은?
「주택임대차보호법」 제6조의3제4항은 갱신되는 임대차의 해지에 같은 법 제6조의2를 준용하므로 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다. 따라서 해지할 수 없다는 ③이 틀리다. ①은 같은 법 제6조의3제2항(1회, 2년), ②는 같은 조 제1항제1호(2기 연체), ④는 제6조제1항(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지가 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄), ⑤는 제6조의3제1항제8호(임대인의 직계비속 포함 실거주)와 일치한다.
3. 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 없다. ㄴ. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. ㄷ. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 권리가 없다. ㄹ. 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
ㄱ(틀림) 「주택임대차보호법」 제3조의3제4항 : 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. ㄴ(옳음) 같은 조 제5항 본문 : 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. ㄷ(옳음) 같은 조 제6항 : 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ㄹ(옳음) 같은 조 제9항 : 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
4. 甲은 乙 소유 X주택을 임대차기간 4년, 보증금 2억원으로 임차하여 거주하고 있다. 계약 후 3년이 지났고 그 사이 보증금의 증액은 없었다. 乙이 경제사정의 변동을 이유로 보증금의 증액을 청구하는 경우 주택임대차보호법상 증액 후 보증금의 최대 금액은? (단, 조례로 달리 정한 바 없고, 다른 사정은 고려하지 않음)
(2027.10.30. 시행 법령 기준) 「주택임대차보호법」 제7조제2항 본문에 따라 증액청구는 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하므로 증액 한도는 200,000,000원 × 1/20 = 10,000,000원이고 최대 금액은 210,000,000원이다(①). 같은 조 제1항 후단의 1년 제한은 계약 후 3년이 지났으므로 문제되지 않으며, 증액 한도는 경과한 햇수만큼 쌓이지 않는다. ②는 같은 법 시행령 제9조제1항의 월차임 전환 시 산정률(연 1할)을 증액 한도로 혼동한 값, ③은 20분의 1을 경과한 3년분만큼 단순 합산한 값, ④는 연 5%를 3년간 복리로 적용한 값(200,000,000원 × 1.05³), ⑤는 20분의 1을 100분의 20으로 잘못 읽은 값이다.
5. 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구에 관한 설명으로 틀린 것은?
「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서에 따라 갱신되는 임대차의 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있으므로 증감을 청구할 수 없다는 ①이 틀리다. ②는 같은 조 제1항 본문(6개월 전부터 1개월 전까지), ③은 같은 조 제2항(전체 10년), ④는 같은 조 제1항제1호(3기 연체), ⑤는 같은 조 제4항(통지가 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년)과 일치한다.
6. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. ㄴ. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 높은 금액을 넘지 못한다. ㄷ. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 임대인이 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 있는 것으로 본다. ㄹ. 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외한다)에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 아니한다.
ㄱ(틀림) 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항 : 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터이다. ㄴ(틀림) 같은 조 제3항 : 두 금액 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ㄷ(옳음) 같은 조 제2항제1호. ㄹ(옳음) 같은 법 제10조의5제1호 : 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장 제외)에는 제10조의4가 적용되지 아니한다.
7. 甲은 2027. 2. 1. 乙 소유 Y상가건물의 한 점포를 임차하여 같은 날 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하였다. 이 임대차의 환산보증금은 상가건물 임대차보호법 시행령에서 정한 보증금액을 초과한다. 상가건물 임대차보호법상 설명으로 옳은 것은?
「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항은 같은 조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조(대항력), 제10조제1항·제2항·제3항 본문(계약갱신요구), 제10조의2부터 제10조의9까지(권리금 등)를 적용한다고 정한다. 따라서 제3조제1항에 따라 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마친 다음 날인 2027. 2. 2.부터 대항력이 생기고(④), 대항력이 적용되지 않는다는 ①과 권리금 보호 규정이 적용되지 않는다는 ⑤는 틀리다. ②의 확정일자에 의한 우선변제(제5조제2항)는 위 적용 목록에 없으므로 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다. ③은 제10조제2항(전체 임대차기간 10년)이 이 임대차에도 적용되므로 틀리다.
8. 甲은 X집합건물 301호의 구분소유자로서 301호와 그 대지사용권을 가지고 있고, 규약으로 달리 정한 바는 없다. 甲이 301호는 그대로 보유한 채 대지사용권만 乙에게 양도하려고 한다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 옳은 것은?
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제2항 본문에 따라 구분소유자는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(단서의 규약이 없는 경우). 같은 조 제3항에 따라 분리처분금지의 취지를 등기하지 아니하면 선의의 제3자에게 대항하지 못하고, 제13조제2항에 따라 공용부분의 지분도 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으며, 같은 조 제3항에 따라 공용부분의 물권 득실변경은 등기가 필요하지 않다. 지분 비율은 제12조제1항의 면적 비율이 원칙이나 제10조제2항에 따라 규약으로 달리 정할 수 있다.
9. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리단과 관리인에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립된다. ㄴ. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. ㄷ. 관리인은 구분소유자 중에서만 선임할 수 있으며 그 임기는 3년의 범위에서 규약으로 정한다. ㄹ. 관리인에게 부정한 행위나 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
ㄱ(옳음) 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제23조제1항. ㄴ(옳음) 같은 법 제24조제1항. ㄷ(틀림) 같은 조 제2항 : 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. ㄹ(옳음) 같은 조 제5항.
10. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 관리단집회의 결의에 관한 설명으로 틀린 것은? (「관광진흥법」에 따른 휴양 콘도미니엄은 제외함)
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제3항에 따라 회답기간(촉구를 받은 날부터 2개월) 내에 회답하지 아니하면 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. 따라서 참가하겠다는 뜻으로 본다는 설명이 틀리다. 같은 법 제15조제1항(공용부분 변경), 제16조제1항(공용부분 관리·보존행위), 제47조제2항 본문(재건축 결의)은 나머지 설명과 일치한다.
11. 甲은 乙에게 1억원을 빌려주고 그 변제에 갈음하여 乙 소유 X토지의 소유권을 이전받기로 예약하면서 가등기를 마쳤다. 예약 당시 X토지의 가액은 3억원이었다. 변제기가 지나도 乙이 변제하지 않아 甲이 담보권을 실행하려 한다. 가등기담보 등에 관한 법률상 옳은 것은?
「가등기담보 등에 관한 법률」 제3조제1항에 따라 채권자는 변제기 후 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 하며, 같은 법 제4조제2항에 따라 담보가등기를 마친 경우 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있다. 청산금은 같은 법 제4조제1항에 따라 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액이고, 같은 조 제3항은 청산금의 지급채무와 소유권이전등기 및 인도채무에 동시이행의 항변권 규정을 준용한다.
12. 가등기담보 등에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 이 법은 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 적용된다. ㄴ. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제삼자는 채무자등에 포함된다. ㄷ. 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것이라도 청산금에 관한 규정에 어긋나고 채무자등에게 불리하면 효력이 없다.
ㄱ(옳음) 「가등기담보 등에 관한 법률」 제1조. ㄴ(옳음) 같은 법 제2조제2호다목 : 담보가등기 후 소유권을 취득한 제삼자는 채무자등에 해당한다. ㄷ(틀림) 같은 법 제4조제4항 : 같은 조 제1항부터 제3항까지에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없으나, 단서에 따라 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.
13. 甲은 자기 소유 X토지에 관하여 乙과 명의신탁약정을 하고 乙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다(제8조의 특례에는 해당하지 않음). 그 후 乙이 X토지를 丙에게 매도하고 丙 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 옳은 것은?
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항·제2항 본문에 따라 명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이고, 같은 조 제3항에 따라 그 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제3자의 선의·악의를 구분하지 않는다). 양자간 명의신탁이므로 같은 조 제2항 단서(계약명의신탁에서 상대방이 선의인 경우)에도 해당하지 않는다. 명의수탁자는 같은 법 제7조제2항에 따라 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
14. 甲은 丙 소유 X토지를 매수하면서 乙과 명의신탁약정을 맺고, 丙에게 부탁하여 丙으로부터 乙에게 직접 소유권이전등기를 마쳤다. 丙은 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하였다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 본문에 따라 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효이므로 X토지의 소유권은 여전히 丙에게 있다(④). 판례(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결)도 이른바 3자간 등기명의신탁에서 부동산은 매도인 소유로 복귀하고, 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 않아 그 매매계약은 여전히 유효하다고 보므로 ⑤는 틀리다. 같은 항 단서는 명의수탁자가 계약의 한쪽 당사자인 경우에 관한 규정인데 이 사례의 매매 당사자는 甲과 丙이므로 ①은 틀리고, 같은 조 제1항에 따라 명의신탁약정은 무효이므로 ②도 틀리며, 같은 조 제3항에 따라 그 무효는 제3자(丁)에게 대항하지 못하므로 ③도 틀리다.
15. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 설명으로 틀린 것은?
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제8조는 배우자 명의 등기의 특례를 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우로 한정하므로, 그러한 목적이 있으면 특례가 적용되지 않는다. 따라서 ①이 틀리다. ②는 같은 법 제5조제1항(100분의 30), ③은 제6조제2항(1년이 지난 때 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20), ④는 제5조제5항(소재지 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장 등의 부과ㆍ징수), ⑤는 제7조제2항(명의수탁자 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)과 일치한다.
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