1차 부동산학개론 중 각론인 부동산투자론·금융론·개발 및 관리론의 핵심을 정리한다. 시험 대비를 위해 새로 작성한 학습 노트이며 한국산업인력공단이나 국토교통부의 공식 자료가 아니다. 이론 부분은 교과 과정의 표준적인 개념과 공식을, 법령 부분(부동산투자회사법, 한국주택금융공사법, 민간투자법, 부동산개발업법)은 2027. 10. 30.(예상 시험일) 시행 법령을 기준으로 한다.
1. 다음 조건으로 부동산에 투자할 경우, 1년간의 지분(자기자본)수익률은? (단, 주어진 조건에 한하며, 세금은 고려하지 않고 1년 후 매각하는 것으로 가정함) ○ 매입가격: 10억원 (자기자본 5억원, 타인자본 5억원) ○ 연 순영업소득: 5,000만원 ○ 대출금리: 연 4% (1년 치 이자만 지급) ○ 1년간 부동산 가격 상승률: 6%
총수익은 순영업소득 5,000만원과 가격 상승분 6,000만원(10억원×6%)을 합한 1억 1,000만원이므로 총자본수익률은 11%이다. 지분수익률은 (5,000만원+6,000만원−이자 2,000만원)÷자기자본 5억원=18%이다. 총자본수익률(11%)이 대출금리(4%)보다 높은 정(+)의 레버리지이므로 지분수익률이 총자본수익률보다 높다. 6%는 가격 상승분을 빠뜨린 값, 9%는 분모를 총투자액 10억원으로 한 값, 11%는 총자본수익률, 22%는 이자를 공제하지 않은 값이다.
2. 부동산투자의 수익률과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?
⑤ 투자안은 기대수익률이 요구수익률 이상일 때 채택한다. 기대수익률이 요구수익률보다 낮으면 위험을 감수한 대가를 충분히 받지 못하므로 채택하지 않는 것이 합리적이다. ① 요구수익률은 무위험률에 위험할증률(위험보상률)을 더한 값이다. ② 위험회피도가 클수록 같은 위험에 더 큰 보상을 요구한다. ③ 실현수익률은 투자 후 실제로 얻은 사후적 수익률이다. ④ 무위험률이 오르면 요구수익률도 오른다.
3. 두 투자안 A, B의 경제상황별 수익률이 다음과 같고 호황과 불황이 발생할 확률이 각각 50%일 때, 투자안 B의 변이계수와 변이계수 기준으로 더 유리한 투자안을 옳게 짝지은 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 변이계수는 표준편차÷기대수익률로 구함) ○ 투자안 A: 호황 18%, 불황 6% ○ 투자안 B: 호황 14%, 불황 2%
A의 기대수익률은 12%, 표준편차는 6%이므로 변이계수는 6÷12=0.50이다. B의 기대수익률은 8%, 표준편차는 6%이므로 변이계수는 6÷8=0.75이다. 변이계수는 기대수익률 한 단위당 위험이므로 값이 작은 A가 더 유리하다. 0.50은 A의 변이계수를 B의 값으로 본 경우, 0.75와 투자안 B의 조합은 변이계수가 큰 쪽을 고른 경우, 1.33은 기대수익률÷표준편차(역수)로 계산한 경우이다.
4. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?
④ 체계적 위험은 시장 전체에 영향을 미치는 위험으로 분산투자로도 제거할 수 없는 위험이다(비분산 위험). ① 비체계적 위험은 개별 자산 고유의 위험이어서 분산투자로 줄일 수 있다. ② 상관계수가 −1이면 두 자산의 움직임이 반대이므로 적절한 투자비율에서 포트폴리오 위험이 0이 된다. ③ 포트폴리오의 기대수익률은 투자비율에 따른 가중평균이다. ⑤ 효율적 프론티어는 동일한 위험에서 기대수익률이 최대인 포트폴리오들의 집합이다.
5. 두 자산 A, B에 각각 60%, 40%를 투자하는 포트폴리오가 있다. 두 자산의 수익률 상관계수가 −1일 때, 이 포트폴리오의 기대수익률과 표준편차를 옳게 짝지은 것은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 자산 A: 기대수익률 10%, 표준편차 10% ○ 자산 B: 기대수익률 5%, 표준편차 20%
기대수익률은 가중평균이므로 0.6×10%+0.4×5%=8.0%이다. 상관계수가 −1이면 표준편차는 |0.6×10%−0.4×20%|=|6%−8%|=2%이다. 7.0%와 8%의 조합은 투자비율을 반대로 적용한 값(0.4×10%+0.6×5%, |0.4×10%−0.6×20%|), 7.5%와 5%의 조합은 두 자산에 50%씩 투자한 것으로 본 값(|0.5×10%−0.5×20%|), 표준편차 10%는 상관계수를 0으로 보아 공분산을 무시한 값(√(0.6²×10²+0.4²×20²)=√100), 표준편차 14%는 상관계수를 +1로 본 값(0.6×10%+0.4×20%)이다.
6. 부동산투자의 위험(ㄱ~ㄷ)과 그 설명(ⓐ~ⓒ)을 옳게 연결한 것은? ㄱ. 사업상 위험 ㄴ. 금융적 위험 ㄷ. 유동성 위험 ⓐ 투자한 부동산을 원하는 시기에 적정한 가격으로 현금화하기 어려울 가능성 ⓑ 경기변동, 시장 상황, 운영상 문제 등으로 부동산에서 발생하는 수익이 변동할 가능성 ⓒ 차입금의 이자 부담이 커져 원리금을 갚지 못하게 될 가능성
사업상 위험(ㄱ)은 시장·경기·운영 요인으로 수익이 변동할 위험(ⓑ), 금융적 위험(ㄴ)은 타인자본(차입금)을 사용할 때 이자 부담으로 원리금 상환이 어려워질 위험(ⓒ), 유동성 위험(ㄷ)은 적절한 시기와 가격에 현금화하기 어려운 위험(ⓐ)이다. 나머지 조합은 설명을 서로 바꾸어 짝지은 것이다.
7. 화폐의 시간가치 계수에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (단, 이자율은 복리이며 기간 말 납입을 가정함) ○ 일정 기간 후에 목표금액을 마련하기 위하여 매 기간 적립해야 할 금액은 목표금액에 ( ㄱ )를 곱하여 구한다. ○ 현재의 대출금을 일정 기간 동안 매 기간 원리금균등으로 상환할 때 매 기간 상환액은 대출금에 ( ㄴ )를 곱하여 구한다.
목표금액을 마련하기 위한 매기 적립액은 목표금액에 감채기금계수(연금의 내가계수의 역수)를 곱하여 구하고, 대출금의 매기 원리금균등상환액은 대출금에 저당상수(연금의 현가계수의 역수)를 곱하여 구한다. 연금의 내가계수나 연금의 현가계수를 넣은 조합은 구하려는 계수 대신 그 역수를 넣은 것이며(연금의 내가계수는 매기 적립액의 미래가치, 연금의 현가계수는 매기 수령액의 현재가치를 구할 때 쓴다), ㄱ에 저당상수, ㄴ에 감채기금계수를 넣은 조합은 두 계수의 용도를 서로 바꾼 것이다.
8. 다음 조건에서 연간 순영업소득(NOI)은? (단, 주어진 조건에 한하며 단위는 만원임) ○ 가능총소득: 20,000 ○ 공실손실 및 불량부채: 가능총소득의 10% ○ 기타소득: 2,000 ○ 영업경비: 4,000 ○ 부채서비스액: 3,000 ○ 영업소득세: 1,000
유효총소득은 가능총소득 20,000에서 공실손실 등 2,000을 빼고 기타소득 2,000을 더한 20,000이다. 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비 4,000을 뺀 16,000이다. 부채서비스액과 영업소득세는 순영업소득 이후의 항목이다. 12,000은 부채서비스액과 영업소득세까지 뺀 세후현금흐름, 13,000은 부채서비스액만 뺀 세전현금흐름, 18,000은 공실손실을 반영하지 않은 값(22,000−4,000), 20,000은 영업경비를 빼지 않은 유효총소득이다.
9. 다음 조건에서 연간 세후현금흐름은? (단, 주어진 조건에 한하며 단위는 만원임) ○ 가능총소득: 30,000 ○ 공실손실 및 불량부채: 가능총소득의 10% ○ 기타소득: 1,000 ○ 영업경비: 8,000 ○ 부채서비스액: 9,000 (원금상환액 5,000, 이자 4,000) ○ 영업소득세: 2,000
유효총소득은 30,000−3,000+1,000=28,000이고, 순영업소득은 28,000−8,000=20,000이다. 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원금+이자) 9,000을 뺀 11,000이며, 여기서 영업소득세 2,000을 빼면 세후현금흐름 9,000이다. 11,000은 세금을 빼지 않은 값, 13,000은 원금상환액만 뺀 값(20,000−5,000−2,000), 14,000은 이자만 뺀 값(20,000−4,000−2,000), 18,000은 부채서비스액을 빼지 않은 값(20,000−2,000)이다.
10. 다음 조건의 투자안에 대한 순현재가치(NPV)는? (단, 주어진 조건에 한하며 단위는 만원임) ○ 현재(0시점) 투자금액: 25,000 ○ 순현금흐름: 1년 말 10,000, 2년 말 12,000, 3년 말 11,000 ○ 기간별 현가계수: 1년 0.9, 2년 0.8, 3년 0.7
현금유입의 현재가치는 10,000×0.9+12,000×0.8+11,000×0.7=9,000+9,600+7,700=26,300이다. 순현재가치는 26,300−25,000=1,300이다. −6,400은 3년 말 현금흐름을 빠뜨린 값, 1,500은 현가계수의 순서를 바꾼 값, 8,000은 현재가치로 할인하지 않고 합계 33,000에서 25,000을 뺀 값, 26,300은 투자금액을 빼지 않은 현금유입의 현재가치이다. NPV가 0보다 크므로 이 투자안은 채택할 수 있다.
11. 할인현금흐름분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?
② PI가 1보다 크다는 것은 현금유입의 현재가치가 현금유출의 현재가치보다 크다는 뜻이므로 NPV는 0보다 크다. ① NPV는 유입의 현재가치에서 유출의 현재가치를 뺀 값이다. ③ IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율, 즉 유입과 유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다. ④ 단일 투자안은 IRR이 요구수익률보다 크면 채택한다. ⑤ PI는 유입의 현재가치÷유출의 현재가치이다.
12. 순현재가치법(NPV)과 내부수익률법(IRR)에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 순현재가치법은 투자기간 중 발생하는 현금흐름이 요구수익률로 재투자된다고 가정한다. ㄴ. 내부수익률법은 투자기간 중 발생하는 현금흐름이 내부수익률로 재투자된다고 가정한다. ㄷ. 상호배타적인 투자안에서 두 방법의 결론이 서로 다르면 내부수익률이 큰 투자안을 선택하여야 한다. ㄹ. 현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌는 투자안에서는 내부수익률이 둘 이상 존재할 수 있다.
ㄱ(옳음) 순현재가치법은 요구수익률(할인율)로 재투자된다고 본다. ㄴ(옳음) 내부수익률법은 내부수익률로 재투자된다고 본다. ㄷ(틀림) 재투자율 가정이 더 현실적인 순현재가치법의 결과를 따라, 상호배타적 투자안에서는 순현재가치가 큰 투자안을 선택한다. ㄹ(옳음) 현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다.
13. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?
⑤ 회수기간법은 투자 원금이 회수되는 시점까지만 보므로 그 이후의 현금흐름은 고려하지 않는다. ① 회수기간법은 비할인법이어서 화폐의 시간가치를 반영하지 않는다. ② 현금흐름을 현재가치로 할인하는 것은 할인법이며, 회계적이익률법은 할인하지 않는다. ③ 순현재가치법과 내부수익률법은 시간가치를 고려하는 할인법이다. ④ 순소득승수(총투자액÷순영업소득)가 클수록 투자금 회수기간이 길어진다.
14. 다음 조건에서 종합자본환원율은? (단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임) ○ 총투자액: 20억원 (지분투자액 10억원, 대출 10억원) ○ 유효총소득: 4억원 ○ 영업경비: 1억 5,000만원 ○ 부채서비스액: 1억원
종합자본환원율은 순영업소득÷총투자액이다. 순영업소득은 4억원−1억 5,000만원=2억 5,000만원이므로 2.5억원÷20억원=12.5%이다. 7.5%는 영업경비÷총투자액, 15%는 세전현금흐름(1억 5,000만원)÷지분투자액인 지분배당률, 20%는 영업경비를 빼지 않은 유효총소득÷총투자액, 25%는 분모를 지분투자액으로 한 순영업소득÷지분투자액이다.
15. 부동산 투자의 비율분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
④ 영업경비비율은 영업경비를 소득(총소득 또는 유효총소득)으로 나눈 비율이며, 값이 클수록 영업경비 부담이 크다. 순영업소득은 영업경비를 이미 뺀 값이므로 분모가 될 수 없다. ① 부채감당률(DCR)=순영업소득÷부채서비스액이다. ② 대부비율(LTV)=융자액÷부동산 가치이다. ③ 부채비율=부채÷지분이다. ⑤ 총자산회전율=총소득÷총자산이다.
16. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (단, 다른 조건은 동일함) 투자자의 요구수익률이 상승하면 자본환원율은 ( ㄱ ), 순영업소득이 일정할 때 수익환원법으로 구한 부동산의 가격은 ( ㄴ ).
요구수익률이 상승하면 투자자가 부동산에 요구하는 수익이 커지므로 자본환원율(요구수익률을 반영한 환원율)도 상승한다. 순영업소득이 일정할 때 가격은 순영업소득÷자본환원율이므로 자본환원율이 상승하면 가격은 하락한다. 환원율이 하락하거나 변하지 않는다는 조합, 가격이 상승한다는 조합은 이 관계와 맞지 않는다.
17. 부동산투자의 위험과 위험 처리기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 보수적 예측방법은 수입을 높게, 비용을 낮게 예측하여 투자위험에 대비하는 방법이다. ㄴ. 민감도분석은 투자안의 주요 변수가 변할 때 투자 결과가 얼마나 달라지는지를 분석하는 방법이다. ㄷ. 위험조정할인율법은 위험이 높은 투자안일수록 더 높은 할인율을 적용하는 방법이다. ㄹ. 금융적 위험은 투자자금 중 차입금의 비중이 높을수록 커진다.
ㄱ(틀림) 보수적 예측방법은 수입을 낮게, 비용을 높게 예측하여 위험에 대비한다. ㄴ(옳음) 민감도분석은 변수 변화에 따른 결과(수익성)의 변화를 분석한다. ㄷ(옳음) 위험조정할인율법은 위험이 높을수록 높은 할인율(요구수익률)을 적용한다. ㄹ(옳음) 차입금 비중이 높으면 이자 부담이 커져 금융적 위험이 커진다.
18. 부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 틀린 것은?
② 총자본수익률이 대출금리보다 낮으면 부(−)의 레버리지효과가 발생하여 지분수익률이 총자본수익률보다 낮아진다. ① 총자본수익률이 대출금리보다 높으면 정(+)의 레버리지이다. ③ 두 수익률이 같으면 중립적 레버리지이다. ④ 정(+)의 레버리지에서는 부채를 늘릴수록 지분수익률이 높아지지만 이자 부담에 따른 금융적 위험도 커진다. ⑤ 대출금리가 낮아지면 이자 비용이 줄어 지분수익률이 상승한다.
19. 다음 조건에서 甲이 받을 수 있는 주택담보대출의 최대 금액은? (단, 주어진 조건에 한하며, 대출은 매년 이자만 지급하는 만기일시상환 방식이고 DTI는 (해당 대출의 연간 이자+기타 부채의 연간 이자상환액)÷연소득으로 계산함) ○ 담보주택 가격: 6억원 ○ 甲의 연소득: 7,000만원 ○ 甲의 기타 부채 연간 이자상환액: 400만원 ○ 대출금리: 연 8% ○ LTV 한도: 60%, DTI 한도: 40%
LTV 기준 한도는 6억원×60%=3.6억원이다. DTI 기준으로는 연소득 7,000만원×40%=2,800만원에서 기타 부채의 이자 400만원을 뺀 2,400만원이 해당 대출의 연간 이자 한도이므로, 2,400만원÷8%=3억원이다. 최대 대출금액은 두 한도 중 작은 3억원이다. 3.6억원은 LTV만 적용한 값, 3.5억원은 DTI에서 기타 부채의 이자를 빼지 않은 값(2,800만원÷8%), 2.5억원은 기타 부채의 이자를 두 번 뺀 값, 4.2억원은 LTV를 70%로 적용한 값이다.
20. 甲은 3억원을 연 6%의 금리로 3년 동안 원금균등상환방식으로 대출받았다. 2차년도(두 번째 해)에 甲이 상환해야 할 원리금은? (단, 상환은 매년 말에 하고 이자는 연초 대출잔액에 대하여 계산하며, 주어진 조건에 한하고 단위는 만원임)
원금균등상환이므로 매년 원금 1억원(3억원÷3)을 갚는다. 2차년도 연초 대출잔액은 2억원이므로 이자는 2억원×6%=1,200만원이고, 2차년도 원리금은 10,000+1,200=11,200만원이다. 1,200은 이자만, 10,000은 원금만 계산한 값, 10,600은 3차년도 원리금(10,000+600), 11,800은 1차년도 원리금(10,000+1,800)이다.
21. 저당유동화증권(MBS)에 관한 설명으로 옳은 것은?
③ CMO는 저당채권 집합에서 나오는 현금흐름을 만기와 상환 순위가 다른 여러 트랜치로 나누어 발행한다. ① MPTS는 지분형 증권이어서 원리금 수입과 조기상환위험이 투자자에게 이전된다. ② MBB는 채권형으로서 발행기관이 초과담보를 제공하고 조기상환위험을 발행기관이 부담한다. ④ MPTB에서는 저당채권의 소유권을 발행기관이 계속 보유한다. ⑤ 「한국주택금융공사법」 제2조제4호·제5호에 따르면 주택저당채권을 담보로 발행하는 채권은 주택저당채권담보부채권이고, 주택저당증권은 주택저당채권을 기초로 발행하는 수익증권이다.
22. 「부동산투자회사법」상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?
⑤ 직접 수행하는 회사는 자기관리 부동산투자회사이다. 「부동산투자회사법」 제2조제1호다목에 따라 기업구조조정 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁한다. ① 같은 법 제3조제1항(주식회사), 제5조제1항(발기설립). ② 같은 법 제3조제2항. ③ 같은 법 제2조제1호나목. ④ 같은 법 제22조의3제1항(자기자본 70억원 이상, 국토교통부장관의 인가).
23. 「부동산투자회사법」상 부동산투자회사에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상이다. ㄴ. 위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상이다. ㄷ. 위탁관리 부동산투자회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 주주에게 배당하여야 한다. ㄹ. 자금차입 및 사채발행은 주주총회의 특별결의가 있는 경우에도 자기자본의 2배를 초과할 수 없다.
ㄱ(옳음) 「부동산투자회사법」 제6조제1항 : 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상. ㄴ(틀림) 같은 법 제6조제2항 : 위탁관리·기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상. ㄷ(옳음) 같은 법 제28조제1항 : 이익배당한도의 100분의 90 이상을 배당(자기관리 부동산투자회사만 같은 조 제2항에 따라 100분의 50 이상). ㄹ(틀림) 같은 법 제29조제2항 : 원칙은 자기자본의 2배이나, 주주총회의 특별결의가 있으면 10배를 넘지 않는 범위에서 가능.
24. 「한국주택금융공사법」상 주택담보노후연금보증에 관한 설명으로 옳은 것은?
④ 「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2 : 주택소유자가 주택에 저당권 설정 또는 신탁 등기를 하고 금융기관으로부터 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위이다. ① 소유권 매각이 아니라 저당권 설정 또는 신탁 등기를 하는 방식이다. ② 보증하는 주체는 금융기관이 아니라 공사이다. ③ 같은 조 제8호의3 : 주택담보노후연금채권은 금융기관이 보증을 받은 사람에게 대출한 자금에 대한 채권이다. ⑤ 연령은 처음 저당권 설정 등기 또는 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 한다(연령 수치는 시행령에서 정하며 여기서는 다루지 않는다).
25. 고정금리와 변동금리에 관한 설명으로 틀린 것은?
② 변동금리 대출은 시장금리 변동에 따라 대출금리가 조정되므로 금리 변동 위험은 주로 차입자에게 이전된다. ① 고정금리는 약정 기간 금리가 일정하다. ③ 금리 하락기에 고정금리 차입자는 더 높은 금리를 계속 부담한다. ④ 금리 상승기에 변동금리 차입자의 이자 부담이 늘어난다. ⑤ 금리 상승기에 고정금리 대출은 더 높은 금리를 받을 기회를 놓치게 하여 대출기관의 기회비용이 된다.
26. 저당대출의 상환방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 원금균등상환방식은 매기 원금은 같고 이자는 잔액 감소에 따라 줄어들므로 원리금이 매기 감소한다(원리금이 일정한 방식은 원리금균등상환이다). ② 원리금균등상환은 원리금이 일정하고 이자가 줄어드는 만큼 원금 비중이 커진다. ③ 원금균등상환은 초기 원리금이 더 크다. ④ 체증식은 초기 상환액이 작고 원금 상환이 뒤로 밀려 총이자가 늘어난다. ⑤ 만기일시상환은 만기에 원금을 한꺼번에 갚는다.
27. 대출 규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
⑤ DTI 한도에서는 연소득에 따라 연간 원리금 상환액의 상한이 정해지므로, 대출금리가 높을수록 같은 대출금에 대한 연간 상환액이 커져 DTI 기준으로 받을 수 있는 대출금액은 줄어든다. ① LTV는 담보 가치 대비 대출금의 비율로서 담보 가치를 기준으로 대출 한도를 정한다. ② DTI는 연소득 대비 해당 대출의 원리금과 기타 부채의 이자 등을 합한 연간 상환액의 비율로서 소득을 기준으로 한다. ③ DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득과 비교하므로 DTI보다 범위가 넓다. ④ 기존 대출의 원리금이 많을수록 DSR 한도 안에서 새로 받을 수 있는 대출이 줄어든다.
28. 프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 설명으로 틀린 것은?
프로젝트 파이낸싱은 사업주 자신의 신용이 아니라 해당 프로젝트의 현금흐름과 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다. 에스크로 계좌는 사업에서 생기는 수입금을 별도 계좌에 두고 대출 원리금 상환·공사비 지급 등 약정한 용도로만 인출하게 하는 장치이므로, 사업주가 자유롭게 인출하여 쓴다는 설명이 틀렸다. 비소구금융은 사업이 실패하더라도 대출기관이 사업주에게 추가 상환을 청구하지 못하는 방식이고(옳음), 제한소구금융은 사업주가 계약으로 정한 범위에서만 책임을 지는 방식이며(옳음), 부외금융 효과 때문에 사업주의 재무제표에 부채로 계상되지 않을 수 있다(옳음).
29. 사회기반시설에 대한 민간투자법령상 민간투자사업의 추진방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호는 준공과 동시에 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되고, 그 시설을 국가 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용ㆍ수익하는 방식을 정하며, 이를 통상 BTL이라 한다(옳음). 같은 조 제1호(준공과 동시에 국가 등에 귀속, 사업시행자에게 시설관리운영권 인정)가 BTO이므로 BTO를 준공 후 일정기간 소유권이 인정되는 방식으로 설명한 것은 틀렸다. BOT는 같은 조 제3호(준공 후 일정기간 소유권 인정, 기간 만료 시 국가 등에 귀속)이고, 준공과 동시에 귀속되는 방식으로 설명한 것은 BTO의 내용이라 틀렸다. BOO는 같은 조 제4호(준공과 동시에 사업시행자에게 소유권 인정)이므로 기간 만료 시 귀속된다는 설명은 틀렸고, BTO가 사업시행자에게 소유권이 계속 남는 방식이라는 설명도 틀렸다.
30. 부동산개발의 위험과 타당성분석에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 법률적 위험은 개발 부동산을 사전 분양하거나 선임대하는 방법으로 줄일 수 있다. ㄴ. 시장위험은 이용계획이 확정된 토지를 매입하는 방법으로 줄일 수 있다. ㄷ. 시장분석은 개발사업이 입지할 지역시장의 수요와 공급 등 시장 전반의 여건을 분석하는 것이다. ㄹ. 시장성분석은 시장분석을 토대로 개발 부동산이 시장에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 분석하는 것이다.
ㄱ(틀림) 법률적 위험은 토지이용규제의 변경이나 인허가 지연에서 생기는 위험으로 이용계획이 확정된 토지를 매입하는 방법 등으로 줄이고, 사전 분양이나 선임대는 시장위험을 줄이는 수단이다. ㄴ(틀림) 시장위험은 개발 후 수요 감소·공급 과잉 등에서 생기는 위험으로 사전 분양, 선임대와 철저한 시장분석으로 줄이며, 이용계획이 확정된 토지의 매입은 법률적 위험에 대한 대응이다. ㄷ(옳음) 시장분석은 입지할 지역시장의 수요·공급 등 시장 전반의 여건을 분석하는 단계이다. ㄹ(옳음) 시장성분석은 시장분석의 결과를 토대로 개발 부동산이 현재나 미래의 시장에서 매매·임대될 수 있는지를 판단하는 단계이다.
31. 부동산개발의 타당성분석에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ○ ( ㄱ )은 건축비, 임대료 등 투입요소의 추정치가 변할 때 사업의 수익성이 변하는 정도를 분석하는 것이다. ○ ( ㄴ )은 과거의 추세를 토대로 개발 부동산이 시장에서 일정 기간에 소화될 수 있는 정도를 예측하는 것이다.
ㄱ에는 민감도분석이 들어간다. 건축비, 임대료, 공실률 등 투입요소의 추정치를 바꾸어 가며 사업의 수익성이 얼마나 변하는지 보는 분석이기 때문이다. ㄴ에는 흡수율분석이 들어간다. 과거의 추세를 토대로 개발 부동산이 일정 기간에 시장에서 흡수(소화)되는 정도를 예측하는 분석이기 때문이다. 시장분석은 지역시장의 수요와 공급 등 시장 전반의 여건을 분석하는 단계, 시장성분석은 개발 부동산이 매매·임대될 수 있는 가능성을 판단하는 단계, 투자분석은 수익성을 토대로 투자 여부를 결정하는 단계이므로, ①은 ㄱ, ②와 ③은 ㄱ과 ㄴ, ④는 ㄴ이 맞지 않는다.
32. 부동산개발의 방식과 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」에 관한 설명으로 틀린 것은?
「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」 제4조제4항은 토지소유자가 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 하는 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 본다고 정하므로, 등록사업자만을 사업주체로 본다는 설명이 틀렸다. 같은 조 제1항은 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자가 시ㆍ도지사에게 등록하도록 하므로 마지막 설명은 옳다. 지주공동사업(토지 제공과 개발업자의 자금·시공), 토지신탁(신탁회사가 개발·관리 후 수익 배당), 사업위탁(토지소유자가 자금 부담, 개발업자는 수수료)은 각 방식의 일반적인 구조이다.
33. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?
③ 임차인 관리와 임대료 징수 등 일상적인 건물 운영은 재산관리(property management)의 내용이다. 자산관리(asset management)는 부동산을 투자자산으로 보고 투자 전략, 포트폴리오 구성, 매입·매각 시점 결정 등을 다루는 관리이므로 ③이 틀렸다. ① 위탁관리방식은 전문업체의 기술과 노하우를 활용할 수 있다. ② 혼합관리방식은 관리 업무의 일부만 전문업체에 맡기는 방식이다. ④ 시설관리는 설비의 유지·보수를 중심으로 하는 소극적 관리이다. ⑤ 자가관리방식은 소유자가 직접 관리하므로 기밀 유지와 신속한 의사결정에 유리하나, 전문성이 부족할 수 있다.
34. 다음 조건에서 비율임대차(percentage lease) 방식에 따른 연간 임대료는? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 연 기본임대료: 6,000만원 ○ 임차인의 예상 연 매출액: 8억원 ○ 손익분기점 매출액: 5억원 ○ 추가임대료율: 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액의 5% ○ 연간 임대료 = 기본임대료 + 추가임대료
추가임대료 = (8억원 - 5억원) × 5% = 3억원 × 5% = 1,500만원이므로 연간 임대료는 6,000만원 + 1,500만원 = 7,500만원이다. 6,000만원은 추가임대료를 빠뜨린 값이고, 8,500만원은 추가임대료율을 손익분기점 매출액 5억원 전체(2,500만원)에 적용한 값이다. 9,700만원은 초과분을 매출액에서 기본임대료를 뺀 7억 4,000만원으로 잘못 계산한 값(3,700만원 + 6,000만원)이고, 10,000만원은 예상 매출액 8억원 전체에 5%(4,000만원)를 적용한 값이다.
35. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① STP 전략은 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)의 순서로 진행하므로, 표적시장 선정을 시장세분화보다 앞에 둔 ①이 틀렸다. ② 4P 믹스는 제품·가격·유통·촉진으로 구성된다. ③ AIDA 원리는 주의(attention)·관심(interest)·욕망(desire)·행동(action)의 단계를 말한다. ④ 관계마케팅은 기존 고객과의 장기적 관계를 중시한다. ⑤ 포지셔닝은 표적 고객의 인식 속에 자사 상품을 경쟁 상품과 차별화된 위치로 자리 잡게 하는 활동이다.
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