1차 부동산학개론 중 부동산감정평가론(감정평가의 기초이론, 감정평가방식, 부동산가격공시제도)을 정리한다. 시험 대비를 위해 새로 작성한 연습용 학습 노트이며 한국산업인력공단이나 국토교통부의 공식 자료가 아니다. 가격형성 원칙과 계산 공식은 이 과목의 표준적인 개념과 공식이고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 관한 내용은 2027. 10. 30.(예상 시험일) 시행 법령을 기준으로 한다.
1. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 옳은 것은?
「감정평가에 관한 규칙」 제2조제13호는 인근지역을 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 지역요인을 공유하는 지역으로 정의하므로 옳다. 같은 조 제14호의 유사지역은 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이므로 ‘속한 지역’이라는 설명이 틀렸다. 같은 조 제15호의 동일수급권은 인근지역과 유사지역을 포함하는 권역이므로 인근지역을 포함하지 않는다는 설명이 틀렸다. 같은 조 제2호의 기준시점은 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜이고, 기준이 되는 가치는 같은 조 제3호의 기준가치이다. 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 방법은 같은 조 제5호의 원가법이며, 같은 조 제6호의 적산법은 기초가액에 기대이율을 곱하여 임대료를 산정하는 방법이다.
2. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가의 절차에 관한 설명으로 틀린 것은?
「감정평가에 관한 규칙」 제9조제2항 단서에 따르면 기준시점을 미리 정하였더라도 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있으므로, 불가능하더라도 그 날짜를 기준시점으로 한다는 설명이 틀렸다. 같은 조 제1항은 의뢰인과 협의하여 의뢰인, 대상물건, 감정평가 목적, 기준시점, 감정평가조건, 기준가치 등을 확정하도록 하고, 같은 조 제2항 본문은 기준시점을 가격조사를 완료한 날짜로 정한다. 제8조는 기본적 사항의 확정부터 감정평가액의 결정 및 표시까지의 순서를 정하면서 필요할 때 순서를 조정할 수 있게 하며, 제10조제1항은 실지조사를 하여 대상물건을 확인하도록 한다.
3. 감정평가에 관한 규칙상 개별물건기준 원칙과 일괄평가에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 둘 이상의 대상물건이 용도상 불가분의 관계에 있더라도 각각 따로 감정평가하여야 한다. ㄴ. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 감정평가할 수 있다. ㄷ. 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에는 원가법을 적용해야 한다. ㄹ. 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
ㄱ(틀림) 「감정평가에 관한 규칙」 제7조제2항 : 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계가 있으면 일괄하여 감정평가할 수 있다. ㄴ(옳음) 같은 조 제3항 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 감정평가할 수 있다(같은 조 제4항은 일체로 이용되는 물건의 일부분 평가도 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있으면 허용한다). ㄷ(틀림) 제17조제2항 : 산지와 입목을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다. ㄹ(옳음) 제16조 : 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
4. 감정평가에 관한 규칙상 현황기준 원칙 및 감정평가조건에 관한 설명으로 틀린 것은?
「감정평가에 관한 규칙」 제6조제3항 단서는 같은 조 제2항제1호(법령에 다른 규정이 있는 경우)에는 합리성·적법성·실현가능성의 검토를 하지 않아도 된다고 정하므로, 법령에 근거한 감정평가조건에도 검토해야 한다는 설명이 틀렸다. 같은 조 제1항은 기준시점의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외)과 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 하고, 같은 조 제2항제2호는 의뢰인이 요청하는 경우 감정평가조건을 붙일 수 있게 하며, 같은 조 제3항 본문은 이때 검토를 요구하고, 같은 조 제4항은 합리성·적법성이 결여되면 의뢰 거부나 수임 철회를 허용한다.
5. 감정평가에 관한 규칙상 원가법을 주된 방법으로 적용해야 하는 대상물건은 모두 몇 개인가? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 건물 ○ 건설기계 ○ 선박 ○ 항공기 ○ 자동차 ○ 과수원 ○ 임대료 ○ 광업재단
원가법을 적용해야 하는 것은 건물(「감정평가에 관한 규칙」 제15조제1항), 건설기계(제20조제2항), 선박(제20조제3항, 선체ㆍ기관ㆍ의장별로 각각), 항공기(제20조제4항)의 4개이다. 자동차는 같은 조 제1항에 따라 거래사례비교법, 과수원은 제18조에 따라 거래사례비교법, 임대료는 제22조에 따라 임대사례비교법, 광업재단은 제19조제2항에 따라 수익환원법을 적용한다.
6. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방식과 그 방식에 속하는 감정평가방법을 옳게 연결한 것은? <감정평가방식> ㄱ. 원가방식 ㄴ. 비교방식 ㄷ. 수익방식 <감정평가방법> a. 수익분석법 b. 적산법 c. 공시지가기준법
「감정평가에 관한 규칙」 제11조는 감정평가방식을 원가방식(원가법 및 적산법 등 비용성의 원리), 비교방식(거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리 및 공시지가기준법), 수익방식(수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리)으로 나눈다. 적산법(b)은 원가방식(ㄱ-b), 공시지가기준법(c)은 비교방식(ㄴ-c), 수익분석법(a)은 수익방식(ㄷ-a)에 속한다. 나머지 조합은 수익분석법(a)을 원가방식이나 비교방식에, 적산법(b)을 비교방식이나 수익방식에, 공시지가기준법(c)을 원가방식이나 수익방식에 연결하고 있어 틀렸다.
7. X토지(100㎡)를 공시지가기준법으로 감정평가한 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 비교표준지의 공시지가: 1㎡당 1,000,000원 ○ 시점수정치: 1.040 ○ 지역요인 비교치: 1.000 (인근지역의 표준지) ○ 개별요인 비교치: 1.100 ○ 그 밖의 요인 보정치: 1.200
공시지가기준법은 비교표준지의 공시지가에 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 차례로 곱한다(「감정평가에 관한 규칙」 제2조제9호, 제14조제2항). 1㎡당 1,000,000원 × 1.040 × 1.000 × 1.100 × 1.200 = 1,372,800원이고, 여기에 100㎡를 곱한 13,728만원이 가액이다. 11,232만원은 개별요인 비교치 1.100(10% 우세)을 0.900(10% 열세)으로 잘못 반영한 값, 11,440만원은 그 밖의 요인 보정을 빠뜨린 값, 12,480만원은 개별요인 비교를 빠뜨린 값, 13,200만원은 시점수정을 빠뜨린 값이다.
8. Y건물을 원가법으로 감정평가한 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 기준시점 현재의 재조달원가: 6억원 ○ 경과연수 10년, 내용연수 40년 ○ 감가수정은 정액법에 따르며, 최종잔가율은 10%
원가법은 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 방법이다(「감정평가에 관한 규칙」 제2조제5호ㆍ제12호). 정액법의 감가누계액은 6억원 × (1 - 0.10) × 10/40 = 1억 3,500만원이므로 가액은 6억원 - 1억 3,500만원 = 4억 6,500만원(46,500만원)이다. 13,500만원은 감가수정액 자체를 가액으로 본 값, 42,000만원은 감가율을 경과연수/내용연수(10/40)가 아닌 경과연수/잔존연수(10/30)로 잘못 계산한 값, 45,000만원은 최종잔가율 10%를 무시한 값, 60,000만원은 감가수정을 하지 않은 값이다.
9. X토지(100㎡)를 거래사례비교법으로 감정평가한 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 거래사례(Z토지)의 1㎡당 거래가격: 2,200,000원 (정상적인 가격보다 10% 높게 거래된 사정이 있음) ○ 사정보정치: 100/110 ○ 시점수정치: 1.050 ○ 가치형성요인 비교치(X토지/Z토지): 1.040
거래사례비교법은 거래사례에 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거쳐 가액을 산정하는 방법이다(「감정평가에 관한 규칙」 제2조제7호). 2,200,000원 × 100/110 × 1.050 × 1.040 = 2,184,000원(1㎡당)이고, 100㎡를 곱하면 218,400,000원이다. 208,000,000원은 시점수정을, 210,000,000원은 가치형성요인 비교를 빠뜨린 값이며, 240,240,000원은 사정보정을 빠뜨린 값, 264,264,000원은 사정보정치를 110/100으로 거꾸로 곱한 값이다.
10. 다음 자료에 따라 직접환원법으로 산정한 Y건물의 수익가액은? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 연간 가능총소득: 10억원 ○ 공실 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○ 영업경비: 유효총소득의 40% ○ 환원율: 5%
유효총소득 = 10억원 - 1억원 = 9억원이고, 영업경비는 9억원 × 40% = 3억 6,000만원이므로 순영업소득은 5억 4,000만원이다. 직접환원법의 수익가액은 순영업소득을 환원율로 나눈 값이므로 5억 4,000만원 ÷ 5% = 108억원이다(「감정평가에 관한 규칙」 제2조제10호). 72억원은 영업경비율 40%를 순영업소득률로 착각한 값(9억원 × 40%), 100억원은 영업경비를 가능총소득 기준(4억원)으로 계산한 값, 120억원은 공실을 빠뜨린 값, 180억원은 영업경비를 빠뜨린 값이다.
11. 부동산 가격공시에 관한 법령상 표준지공시지가에 관한 설명으로 옳은 것은?
「부동산 가격공시에 관한 법률」 제7조제1항은 표준지공시지가에 이의가 있는 자가 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다고 정한다(옳음). 같은 법 시행령 제3조는 표준지공시지가의 공시기준일을 1월 1일로 정한다. 같은 법 제3조제1항은 국토교통부장관이 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다고 정하므로 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시 주체가 아니다. 같은 조 제5항은 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하도록 하고 같은 조 제2항은 토지 소유자의 의견을 듣도록 하므로 한국부동산원에 의뢰하며 의견을 듣지 않는다는 설명은 틀렸다(한국부동산원은 같은 법 제16조제4항 및 제18조제6항에 따라 표준주택가격ㆍ공동주택가격의 조사ㆍ산정을 의뢰받는 기관이다). 같은 법 제9조는 표준지공시지가가 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가할 때 기준이 된다고 정한다.
12. 부동산 가격공시에 관한 법령상 개별공시지가에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 개별공시지가는 국토교통부장관이 결정ㆍ공시한다. ㄴ. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한다. ㄷ. 표준지로 선정된 토지에 대하여도 개별공시지가를 따로 결정ㆍ공시하여야 한다. ㄹ. 개별공시지가에 이의가 있는 자는 결정ㆍ공시일부터 60일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
ㄱ(틀림) 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제10조제1항 : 시장ㆍ군수 또는 구청장이 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정ㆍ공시한다. ㄴ(옳음) 같은 조 제4항 : 유사한 이용가치를 지닌 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정한다. ㄷ(틀림) 같은 조 제2항 : 표준지로 선정된 토지는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있고, 이 경우 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. ㄹ(틀림) 같은 법 제11조제1항 : 이의신청 기간은 결정ㆍ공시일부터 30일 이내이다.
13. 부동산 가격공시에 관한 법령상 주택가격 공시에 관한 설명으로 틀린 것은?
「부동산 가격공시에 관한 법률」 제17조제1항은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 개별주택가격을 결정ㆍ공시한다고 정하므로, 국토교통부장관이 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정ㆍ공시한다는 설명이 틀렸다. 같은 법 제16조제4항은 표준주택가격 조사ㆍ산정을 한국부동산원에 의뢰하도록 하고, 제19조제1항은 표준주택가격이 개별주택가격 산정의 기준이 된다고 정한다. 같은 법 시행령 제27조는 표준주택가격의 공시기준일을 1월 1일로(일부 지역은 따로 정할 수 있게) 정하고, 같은 영 제43조제1항 본문은 공동주택가격을 매년 4월 30일까지 산정ㆍ공시하도록 한다(같은 항 단서의 예외가 있다).
14. 감정평가이론상 가격제원칙에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 적합의 원칙은 부동산의 구성요소 간 결합 비율이 균형을 이루어야 한다는 원칙이다. ㄴ. 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 전체 가치에 기여하는 정도에 따라 부동산의 가격이 영향을 받는다는 원칙이다. ㄷ. 예측의 원칙은 부동산의 가격이 장래가 아닌 과거의 거래가격을 기준으로 형성된다는 원칙이다. ㄹ. 대체의 원칙은 대체 관계에 있는 부동산의 가격이 서로 영향을 주지 않고 독립적으로 형성된다는 원칙이다.
ㄱ(틀림) 구성요소 간 결합 비율의 균형을 말하는 것은 균형의 원칙이고, 적합의 원칙은 부동산이 외부환경(지역)에 적합할 때 가치가 높아진다는 원칙이다. ㄴ(옳음) 기여의 원칙은 각 구성요소의 기여도가 전체 가치에 영향을 준다는 원칙이다. ㄷ(틀림) 예측의 원칙은 가격이 과거가 아니라 장래에 기대되는 편익과 효용에 의해 영향을 받는다는 원칙이다. ㄹ(틀림) 대체의 원칙은 대체 관계에 있는 부동산 상호 간에 가격이 서로 영향을 미친다는 원칙이며, 비교방식의 이론적 근거가 된다.
15. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?
「감정평가에 관한 규칙」 제12조제3항은 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다고 정하므로, 주된 방법의 시산가액을 그대로 결정해야 한다는 설명이 틀렸다. 같은 조 제1항 본문은 제14조부터 제26조까지에서 정한 주된 방법의 적용을 원칙으로 하고 단서는 곤란하거나 부적절한 경우 다른 방법의 적용을 허용하며, 같은 조 제2항은 다른 감정평가방식에 속하는 방법의 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하게 하고 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식 방법을 서로 다른 방식으로 본다.
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